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Martes 23 de agosto de 2022

Boonie Guidotti Rauch, Académica de Derecho en UNAP Sede Victoria: instructivo para la subdivisión de predios rústicos

Artículo destinado a analizar de forma práctica la Resolución Exenta N°475 del 18 de julio de 2022

Con el propósito explícito de controlar el “explosivo desarrollo de proyectos inmobiliarios en el área rural de nuestro país”, el Ministerio de Agricultura, mediante el ordinario número 637 del 12 de julio de 2022, instruyó a las Direcciones Regionales del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) sobre la aplicación de la facultad consagrada en el Artículo 46 de la Ley N°18.755, en relación con lo previsto en el Decreto Ley N°3.516 de 1980.

En esta instrucción, el Ministerio entrega al SAG la tarea de “dar cumplimiento a la legalidad vigente”, evaluando las solicitudes de certificación de subdivisión presentadas para que este Servicio pueda advertir aquellas situaciones que impliquen proyectos que importen un eventual cambio de destino de los lotes o vulneración de la prohibición de los artículos 55 y 56 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.

En este evento, se instruye a las Direcciones Regionales la orden de suspender la tramitación y, en virtud del denominado principio de coordinación, requerir los informes correspondientes a las unidades de la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda respectiva, a CONAF y, eventualmente, a la Subdirección de Agua Potable Rural de la Dirección de Obras Hidráulicas del Ministerio de Obras Públicas (MOP), más toda otra documentación que resulte pertinente solicitar a “otros servicios públicos”. Cumplido lo anterior, la Dirección Regional del SAG deberá ponderar la solicitud en base a un propio análisis basado en los informes recibidos, de modo que, en base a dicha ponderación, podrá no solo suspender, sino también rechazar una solicitud cuando, en su criterio, existiera una vulneración de la legalidad vigente.

Ante la ambigüedad y generalidad de la instrucción recibida y con el fin probable de facilitar la labor de los funcionarios a cargo e implícitamente, quizás, buscando eliminar cualquier forma de arbitrariedad, la Dirección Nacional del SAG dicta la Resolución Exenta N°475, del 18 de julio de 2022. En ella, instruye sobre la suspensión o rechazo de proyectos de certificación de subdivisión de predios rústicos, estableciendo criterios complementarios de revisión y examinación de las solicitudes, los que permitan contar con un parámetro más o menos objetivo. Estos criterios, están orientados a determinar en qué casos los proyectos de subdivisión presentados podrían vulnerar la normativa.

Para ello, el Servicio instruye que se pueda determinar como medida la suspensión o el rechazo de una solicitud cuando existan casos genéricos de suspensión (denuncia de particulares o constatación de hechos que ameriten la suspensión), o bien, cuando presentado el proyecto de parcelación, se advierte que se incurre en alguno de los supuestos específicos:

i) Se incluyan planos y elementos propios de un condominio, como garitas de control, vialidad interior, miradores, etc.

ii) Contempla un diseño de proyecto incompatible con el destino agrícola, ganadero o forestal.

iii) Se constata una situación de hecho, constituida por apertura de calles, caminos, veredas, rotondas, áreas comunes, etc.

iv) Cuando las parcelas resultantes se oferten al público en redes sociales, portales o inmobiliarios o sitios web.

v) El proyecto de parcelación considere la generación de 80 o más lotes.

vi) Proyectos de parcelación que consideren en su diseño la habilitación de caminos sobre superficie que constituye bosque.

vii) Proyectos de parcelación que corresponden al desarrollo de nuevas etapas de proyectos previos, consolidados con destinos inmobiliarios.

viii) Proyectos cuyos antecedentes documentales den cuenta del destino inmobiliario de los lotes.

ix) Proyectos de parcelación emplazados en áreas protegidas.

x) Proyectos deslindes que se superpongan con terrenos fiscales.

xi) Proyectos presentados por un titular cuyo giro sea la construcción de edificios, compra y venta o alquiler, o sea, preeminentemente, de tipo inmobiliario.

xii) Proyectos de parcelación que se emplacen en áreas de desarrollo indígena.

Diversas han sido las reacciones frente a las medidas aquí comentadas y, aun cuando podamos convenir en que todo intento de eliminar o minimizar la arbitrariedad en la actuación de la administración resulta positivo, todavía cabe mucho análisis con respecto de la idoneidad y legalidad de ambas actuaciones administrativas y, por cierto, de los criterios establecidos.

De momento, será la Contraloría General de la República -a instancia de una presentación particular-, quien deberá pronunciarse sobre lo anterior, determinando la efectiva aplicación de las instrucciones impartidas.